Ở Bù Gia Mập, một vườn điều trông giống hệt nhau có thể có ba số phận pháp lý khác nhau: đất trồng cây lâu năm được cấp sổ bình thường; đất nằm trong quy hoạch rừng sản xuất hoặc đất của công ty lâm nghiệp, chỉ được sử dụng theo hình thức giao, cho thuê, giao khoán; và đất trong rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, gồm Vườn quốc gia Bù Gia Mập, nơi cá nhân không được chiếm giữ, mua bán.
Nhầm giữa ba loại này là nguồn gốc của rất nhiều chuyện mất tiền ở vùng sát rừng. Bài này giải thích vì sao vùng Bù Gia Mập có nhiều đất lâm nghiệp, ba loại rừng theo luật khác nhau thế nào, đất nông lâm trường cũ đang được xử lý theo hướng nào, và những bước kiểm bắt buộc trước khi mua một mảnh vườn gần rừng.
Vì sao vùng Bù Gia Mập có nhiều đất lâm nghiệp
Bù Gia Mập nằm ở góc bắc của tỉnh Đồng Nai mới, giáp biên giới Campuchia và vùng Tuy Đức thuộc Lâm Đồng mới. Đây là một trong những vùng còn giữ diện tích rừng tự nhiên lớn của miền Đông Nam Bộ, với Vườn quốc gia Bù Gia Mập là lõi. Quanh vườn quốc gia là rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng sản xuất, và những vùng đất trước đây do các lâm trường, nông trường quản lý.
Từ sau 1975 tới những năm 2000, nhiều diện tích rừng ở vùng này bị khai thác, chuyển đổi, rồi người dân từ khắp nơi tới khai phá trồng điều, cao su. Có phần được Nhà nước giao đất hợp pháp, có phần là lấn chiếm đất lâm nghiệp. Khi các lâm trường được sắp xếp lại thành công ty lâm nghiệp hay ban quản lý rừng, nhiều diện tích đất có người đang canh tác nhưng trên giấy vẫn là đất lâm nghiệp.
Hệ quả là bản đồ đất đai ở vùng này loang lổ: một ấp có thể vừa có đất đã cấp sổ, vừa có đất trong quy hoạch rừng, vừa có đất của công ty lâm nghiệp đang rà soát giao lại cho địa phương. Người ở lâu năm biết rõ ranh nào là ranh nào; người mới đến, nhìn vườn điều xanh tốt, thì không phân biệt được bằng mắt.
Ba loại rừng theo Luật Lâm nghiệp và hệ quả với người dân
Luật Lâm nghiệp năm 2017 chia rừng thành ba loại. Mỗi loại có chế độ quản lý khác nhau, kéo theo quyền của người dân khác nhau. Bảng dưới tóm tắt theo nguyên lý chung.
| Loại rừng | Mục đích chính | Người dân có thể làm gì |
|---|---|---|
| Rừng đặc dụng (gồm vườn quốc gia) | Bảo tồn hệ sinh thái, đa dạng sinh học, nghiên cứu | Không được chiếm đất, mua bán; có thể nhận khoán bảo vệ, tham gia du lịch sinh thái theo quy định |
| Rừng phòng hộ | Bảo vệ nguồn nước, đất, chống xói mòn | Có thể được giao, khoán bảo vệ và hưởng lợi theo quy định; không tự ý chuyển đổi, mua bán đất |
| Rừng sản xuất | Sản xuất, kinh doanh lâm sản | Có thể được Nhà nước giao, cho thuê đất trồng rừng sản xuất; quyền giao dịch tuỳ hình thức giao, thuê |
Điểm mấu chốt: quyền của người dân với đất lâm nghiệp phụ thuộc hình thức Nhà nước giao cho họ, không phụ thuộc việc họ đã canh tác bao lâu. Đã trồng điều hai mươi năm trên đất rừng phòng hộ không tự nhiên biến mảnh đất thành đất của mình.
Đất nông lâm trường cũ: đang được rà soát, giao lại cho địa phương
Cả nước đã thực hiện chủ trương sắp xếp, đổi mới các công ty nông, lâm nghiệp; một phần đất họ quản lý nhưng không sử dụng hiệu quả, hoặc đã có dân canh tác ổn định, được bàn giao về cho địa phương để giao lại cho người dân theo phương án được duyệt. Vùng Bình Phước cũ, trong đó có Bù Gia Mập, là nơi có nhiều diện tích thuộc diện này.
Với người đang canh tác trên đất nông lâm trường cũ, việc được giao đất, cấp sổ phụ thuộc vào phương án sử dụng đất do tỉnh phê duyệt: diện tích nào chuyển ra ngoài đất lâm nghiệp, ai đủ điều kiện được giao, theo hình thức nào, có phải nộp tiền hay không. Quá trình này kéo dài nhiều năm, và việc chuyển từ tỉnh Bình Phước sang tỉnh Đồng Nai có thể làm một số hồ sơ phải chờ thêm.
Người dân trong diện này nên giữ lại mọi giấy tờ chứng minh thời điểm và quá trình canh tác: hợp đồng khoán cũ với lâm trường, biên lai nộp sản phẩm, giấy xác nhận của ấp, xã, hoá đơn bán mủ, bán điều có ghi địa điểm. Theo dõi thông báo của xã về đợt kê khai, đo đạc. Không nên tin lời hứa "lo được sổ nhanh" của người ngoài. Mọi khoản tiền phải nộp khi được giao đất đều có thông báo bằng văn bản của cơ quan nhà nước và có biên lai.
Bốn bước kiểm trước khi mua vườn sát rừng
Trước khi đặt cọc mua một mảnh vườn ở gần rừng, gần ranh vườn quốc gia hoặc trên đất trước đây thuộc lâm trường, nên làm đủ các bước sau:
- Yêu cầu bên bán đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Không có sổ, chỉ có "giấy tay", "giấy khai hoang", "giấy xác nhận canh tác" thì xem như chưa có quyền giao dịch thông thường.
- Đối chiếu loại đất ghi trên sổ: đất trồng cây lâu năm, đất ở, hay đất rừng sản xuất. Sổ ghi đất rừng sản xuất có quyền và hạn chế riêng, hỏi kỹ cơ quan đăng ký đất đai.
- Hỏi cán bộ địa chính xã và cơ quan đăng ký đất đai về thông tin thửa đất: có nằm trong quy hoạch ba loại rừng không, có đang tranh chấp, kê biên không, ranh giới có trùng với đất công ty lâm nghiệp không.
- Đi thực địa cùng chủ đất và người giáp ranh, đối chiếu ranh trên bản đồ với thực tế. Mốc giới rừng, cọc ranh vườn quốc gia ở gần đâu thì phải biết.
Bỏ qua bước nào cũng có thể dẫn tới tình huống mua xong mới biết đất nằm trong rừng phòng hộ, không sang tên được, không cấp sổ được, thậm chí bị yêu cầu trả lại đất để trồng lại rừng.
Những lời mời chào cần cảnh giác
"Đất rẫy giá rẻ, chưa có sổ nhưng sắp có." Không ai hứa được việc cấp sổ, ngoài cơ quan nhà nước theo đúng quy định. Đất chưa có sổ ở vùng sát rừng thì khả năng nằm trong đất lâm nghiệp là có thật.
"Sang nhượng quyền canh tác", "sang tay hợp đồng khoán". Hợp đồng khoán bảo vệ rừng hay khoán trồng rừng không phải quyền sử dụng đất, không phải tài sản để bán. Người mua giấy khoán không trở thành người được khoán.
"Đất vườn quốc gia sắp chuyển ra ngoài". Điều chỉnh ranh giới vườn quốc gia, rừng phòng hộ là việc của cơ quan có thẩm quyền ở cấp rất cao, có quy trình chặt chẽ. Tin đồn kiểu này thường nhằm bán đất không giao dịch được.
"Vào đây dựng chòi, trồng cây vài năm là có đất." Lấn chiếm đất rừng là vi phạm pháp luật về đất đai và lâm nghiệp, có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tuỳ mức độ, và tài sản trên đất có thể bị buộc tháo dỡ.
"Mua chung sổ, đứng tên giùm." Nhờ người khác đứng tên trên đất lâm nghiệp hay đất có nguồn gốc phức tạp đặt bạn vào rủi ro kép: rủi ro pháp lý của đất và rủi ro người đứng tên không trả lại.
Đang canh tác trên đất lâm nghiệp: nên làm gì
Nhiều gia đình ở Bù Gia Mập không mua bán gì, chỉ đang canh tác trên mảnh đất cha mẹ khai phá từ lâu, giờ mới biết trên bản đồ đó là đất lâm nghiệp. Với những gia đình này, việc đầu tiên là bình tĩnh tìm hiểu đúng tình trạng: mảnh đất thuộc rừng loại nào, của đơn vị nào quản lý, có nằm trong diện đã hoặc sắp được bàn giao về địa phương không.
Tiếp theo là giữ giấy tờ, hợp tác với các đợt rà soát, kê khai, đo đạc của xã và đơn vị quản lý rừng. Trong nhiều phương án, người canh tác ổn định được ưu tiên xem xét giao đất, cho thuê hoặc ký hợp đồng khoán với điều kiện cụ thể. Bỏ qua đợt kê khai có thể làm mất cơ hội được xem xét.
Trong lúc chờ, không nên mở rộng diện tích sang phần đất rừng còn lại, không chặt cây rừng để trồng điều, cao su, không xây nhà kiên cố. Những việc này vừa vi phạm, vừa làm hồ sơ của chính gia đình xấu đi khi được xem xét.
Nếu có quyết định thu hồi, buộc trả lại đất hay xử phạt mà gia đình thấy chưa thoả đáng, có quyền khiếu nại theo quy định, và đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng đặc biệt khó khăn có thể nhờ trợ giúp pháp lý miễn phí làm hồ sơ.
Quyền lợi chính đáng gắn với rừng mà người dân có thể nhận
Đất rừng không phải chỉ có rủi ro. Chính sách lâm nghiệp có những kênh để người dân sống gần rừng có thu nhập hợp pháp: nhận khoán bảo vệ rừng, hưởng tiền dịch vụ môi trường rừng ở những lưu vực có chi trả, trồng rừng sản xuất trên đất được giao hoặc thuê, tham gia các mô hình nông lâm kết hợp được phép, làm du lịch sinh thái gắn với cộng đồng theo quy định của vườn quốc gia.
Để tham gia, người dân thường đăng ký qua ấp, xã hoặc trực tiếp với đơn vị chủ rừng như ban quản lý rừng phòng hộ, vườn quốc gia. Hợp đồng ghi rõ diện tích, nghĩa vụ, quyền lợi và thời hạn. Đây là giấy tờ hợp pháp nên giữ kỹ, nhưng nhớ rằng nó không biến mảnh rừng thành đất riêng để mua bán, thế chấp.
Một điểm ít người để ý: tiền dịch vụ môi trường rừng và tiền khoán bảo vệ được chi trả qua chủ rừng hoặc qua cộng đồng, có sổ sách, có danh sách hộ. Hộ nào tham gia nên giữ hợp đồng, biên bản nghiệm thu diện tích rừng được bảo vệ, chứng từ nhận tiền. Những giấy này còn là bằng chứng về sự gắn bó lâu năm của hộ với khu rừng, có ích khi có các đợt rà soát đất đai sau này.
Một bài khác của trang, trong mục vườn quốc gia, rừng và khí hậu, kể chi tiết công việc của tổ nhận khoán bảo vệ rừng. Bài này chỉ nhấn ý: con đường hợp pháp tồn tại, và luôn an toàn hơn con đường lấn chiếm.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết mảnh đất có nằm trong quy hoạch rừng không?
Hỏi cán bộ địa chính xã và cơ quan đăng ký đất đai về thông tin quy hoạch của thửa đất, đối chiếu với bản đồ ba loại rừng của địa phương. Đơn vị chủ rừng như vườn quốc gia, ban quản lý rừng phòng hộ cũng xác định được ranh giới khu rừng họ quản lý.
Sổ ghi đất rừng sản xuất có được mua bán không?
Tuỳ hình thức Nhà nước giao hoặc cho thuê và nguồn gốc rừng. Có trường hợp hộ gia đình được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất rừng sản xuất theo quy định, có trường hợp bị hạn chế. Hỏi cơ quan đăng ký đất đai trước khi giao dịch.
Canh tác trên đất lâm trường cũ hai mươi năm có được cấp sổ không?
Không tự động. Việc cấp sổ phụ thuộc phương án sử dụng đất của tỉnh với diện tích bàn giao từ công ty lâm nghiệp về địa phương, điều kiện của người sử dụng và quy hoạch. Hãy giữ giấy tờ canh tác và theo dõi các đợt kê khai của xã.
Mua vườn điều trên đất rừng phòng hộ bằng giấy tay thì có lấy lại tiền được không?
Giao dịch đất rừng phòng hộ giữa cá nhân với nhau thường không được pháp luật công nhận. Người mua có thể yêu cầu người bán hoàn trả qua thương lượng hoặc khởi kiện dân sự, nhưng khả năng thu hồi tiền phụ thuộc vào người bán. Nên tìm trợ giúp pháp lý sớm.
Nhận khoán bảo vệ rừng có được dựng nhà ở trong rừng không?
Hợp đồng khoán không cho phép xây nhà ở kiên cố trong rừng. Chòi canh, lán trại phục vụ tuần tra nếu có phải theo thoả thuận với chủ rừng và quy định về quản lý rừng. Hỏi đơn vị chủ rừng trước khi dựng bất cứ công trình gì.
Bình Phước nhập vào Đồng Nai có làm thay đổi quy hoạch rừng ở Bù Gia Mập không?
Việc sáp nhập tỉnh không tự động làm thay đổi ranh giới ba loại rừng. Quy hoạch lâm nghiệp chỉ thay đổi khi cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh theo quy trình riêng. Vườn quốc gia Bù Gia Mập vẫn giữ nguyên chế độ rừng đặc dụng.